캐나다 렌탈 비즈니스 [3]

By | 2012-12-18

주택 렌탈 비즈니스는 과연 돈을 벌 수 있는 좋은 방법이 될까요? 장기적으로 볼 때 그 렌탈용 주택의 가치 상승률이 충분히 크다면 그 대답은 Yes 입니다. 가치 상승률이 큰 주택은 보통 가격이 비싼 지역의 새로 지운 것일 가능성이 높습니다. 제가 살고 있는 런던의 경우에 2~3년 전에 40만불을 주고 구입한 집의 가격이 20%까지 오른 곳도 있는데 그렇다면 8만불 정도의 시세차익을 본 것이 되는데, 그 주택의 보유세와 유지 보수 비용 등은 다 렌트비를 줘서 해결했다고 하면 거의 순수익이 됩니다. 불행히도 저희 집은 약간 오래된 저렴한 가격의 주택이라 가격 상승이 거의 안 되었습니다. 이런 주택을 렌트로 내주면 사실상 손해보는 것이나 마찬가지입니다. 차라리 그 가격에 해당되는, 가령 30만불 정도가 소요되는 비즈니스를 구입해서 직접 운영하면 렌트를 주는 것보다 훨씬 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 물론 제대로 된 비즈니스여야 하겠죠. (그런데 40만불짜리 주택을 렌트로 얻어 거주하는 경우는 드물겠죠)

비즈니스를 구매하시는 분들의 가치 평가 기준은 보통 2년간 운영할 때 투자금을 뽑는다는 것입니다. 30만불짜리 비즈니스를 연 15만불 정도의 순익을 올려야 한다는 것입니다. 시간이나 노력을 덜 투자하는 비즈니스 종류일 경우에는 3년 기준을 하기도 합니다. 이때는 연 10만불이 되겠습니다. 이걸 보면 주택 렌탈과는 수익성에서 큰 차이가 납니다. 그럼에도 불구하고 주택 렌탈 비즈니스를 하는 이유는 그게 Passive Income 이 되고 따라서 동시에 여러개를 운영할 수 있어서입니다. 캐네디언 분들을 보면 렌탈 주택을 열 채, 스무 채, 혹은 그 이상 가지고 직접 운영하는 경우도 적지 않습니다. 물론 식당이나 컨비니언스 같은 것도 직원을 고용하여 자신은 기본 관리만 할 수 있지만 그럴 때는 급격히 순익이 줄어들게 되므로 비교할 수 없습니다. 게다가 비즈니스는 자칫 삐끗하면 정말 쫄딱 망하는 수도 있지만, 주택은 나중에 그 유형의 자산이라도 남지요. 이익을 기대하기보다는 안전성에 위주를 둔 것이 주택 렌탈 비즈니스이지만 자칫 공실 상태로 오래 있게 되거나 세입자와의 분쟁이 생기거나하면 문제가 커집니다. 그래서 본격적으로 렌탈 비즈니스를 할 때에는 위험요소의 분산을 위해 다세대 주택을 택하고 흔히들 여러 채를 운영하게 되곤 합니다.

제가 가지고 있는 4 가구 렌탈 주택의 경우를 들겠습니다. 4 가구가 항상 임대되어있다고 가정하고 월별 수입 지출을 계산하면,

  • 월 임대 수입: 850 + 660 + 560 + 440 = $2,580
  • Utility 비용: 전기수도 200 + 개스 100 + 온수탱크 17 = $317 (대략적인 평균치. 전기, 수도, 난방 모두 월세에 포함된 렌트입니다)
  • Property Tax: 2500 / 12 = $208
  • Property Insurance: 1400 / 12 = $117

계산해 보면 2580 – 317 -208 – 117 = $1,938. 녜, 이것만 봐서는 매달 2천불이 조금 안되게 수익이 남는 것처럼 보입니다. 물론 집 전체를 다 현금주고 샀을 때를 가정한겁니다. 그렇다면 수익률은 23,256 / 22만불(집구입가) 로 계산해서 10.6%가 나옵니다. 여기에는 편의상 최초 구입시의 비용 (변호사, Appraisal, Inspection 등)은 넣지 않았습니다. 그러나 현실은 이렇게 이상적이진 않죠. 공실이 되는 것과 수리비용이 들어가는 것을 계산에 넣어야 합니다. 이건 보수적으로 좀 크게 잡아서 20%를 넣어보지요. 그러면 수익은 1,550 불 정도가 남습니다. 수익률은 8.5%가 됩니다.

이제 다시 또 다른 현실인 모기지 부분을 넣어봅니다. 이 주택의 경우에 모기지 액수는 15만불 정도이고 다운페이는 7만불, 3.49%의 이율로 15년 Amortization 기준입니다. 5년 계약기간 동안의 총 이자부담이 23,600불인데 이걸 5년간 월별로 나누면 매달 약 400불의 이자를 내야 합니다. 그걸 수익에서 빼면 1,150불이 되지요. 이 단계에서의 수익률은 1,150 x 12 / 7만불 => 19.7 %가 됩니다. 원금까지 합해서 은행에 매달 갚아나가는 액수가 약 1천1백불입니다. 그러면 달랑 1천불이 남습니다. 저희 게다가 다운페이한 돈도 다른 은행에서 Line of Credit 으로 빌린 것이라서 매달 갚아야할 돈이 추가됩니다. 이것까지 제하면 내 손에 당장 들어오는 돈은 거의 없지만 이런 식으로 시간이 가다보면 최종적으로 은행빚을 다 갚고 집은 100% 내것이 된다는 기대를 할 수 있습니다. 정작 내 돈은 하나도 들이지 않고 실절적으로는 안 보이게 수익창출이 이루어지는 것이죠. 모기지 Amortization 기간을 25년이니 30년이니 하지 않고 15년으로 짧게 잡은 것도 이자 비용을 최소화하고 최대한 짧은 기간에 내것으로 만들기 위해서입니다.

주택 렌탈 비지니스를 시작하기 전에는 이런 점들을 분명히 인지해야 합니다. 일단 하기로 결정이 내린 뒤에는 부동산을 구입하는 단계로 들어가게 되는데, 이때 정말 돈을 벌 수 있는 물건인지를 잘 파악해야 합니다. 건물 상태와 지역을 잘못 선택하면 이익은 커녕 돈먹는 하마, 계륵, 울며 겨자먹기가 될 수 있습니다. 집값은 안 오르지, 맘에 드는 세입자는 안 나타나지, 방은 비어있지, 세입자는 렌트를 안 내거나 허구한날 늦게 내지, 원래는 1명이던 세입자가 다른 사람들 끌고 들어와 함께 살기 시작하지, 세입자가 집을 망가뜨리리기도 하고 저절로 고장이 나기도 하지, 심지어는 다세대 주택의 경우에 세입자끼리 시끄럽다니 냄새가 난다니 뭐니하면서 싸우기도 하지… 온갖 문제의 가능성이 상존합니다.

렌탈 비즈니스용 주택을 구할 때에는 열심히 공부를 하고 최대한 상세히 살펴봐야합니다. 리얼터나 홈인스펙터에만 너무 의존해서도 안 됩니다. 그 사람들이 일부러 문제 있는 주택을 소개하거나 문제를 알면서도 모르는 척 하는게 아니래도 나의 기준이나 시각과는 다르고 모든 결과는 나 자신에게만 영향을 끼치기 때문입니다. 주택 구입에 충분히 자신이 있지 않다면 Buyer 쪽 Realtor 를 반드시 지정하는게 좋습니다. 홈인스펙터를 하는 사람들은 특별히 자격이 요구되지 않습니다. 다른 주는 모르겠지만 최소한 온타리오 주에서는 공인 홈인스펙터 자격은 없습니다. 아무나 나서서 자기도 인스펙터라고 하며 인스펙션을 하고 돈을 받아도 상관없습니다.

제가 경험한 캐네디언 리얼터들 가운데 몇 가지 케이스가 있습니다.

  • 낡은 집을 viewing 하면서 언제 고치냐고 물었더니 한 세대를 내보내고 고친 뒤에 돈 올려서 다른 세입자를 들이고 그리고 나서는 또 다른 세대를 그렇게 하면서 차례차례 해 나간다고 하더군요. (실제로는 무척 어려운 일입니다)
  • 자기랑 리얼터 지정 계약을 하지 않았다고 아무런 정보도 주지 않고 단 10분도 시간도 내주지 않는 리얼터.
  • 물건 몇 개 보여주고는 그 중에서 빨리 고르라고 난리 피우는 리얼터.
  • 기타 등등…

기존에 세입자들이 들어있는 경우에는 각 세입자마다 작성한 Rental Agreement 와 그들이 정상적으로 매달 렌트를 냈는지도 확인을 해야합니다. 돈 안내는 세입자 문제 때문에 기존 주인들이 골치 아파서 팔아치우는 경우도 있지요.
기존 세입자들에 대해서도 조심해야 할 사항이 적지 않습니다.

  • 정리정돈은 잘 하고 있는지. 화장실에 쓰레기 가득,
  • 세입자는 없는데도 모든 전등이 다 켜있고 TV도 켜있고 물까지 틀어져있는 경우도 봤습니다. (아마 집보러 온 사람을 일부러 내쫓으려는 심사에서…?)
  • 세입자가 술냄새 퍽퍽 풍기는 사람, 마약인지 뭔지에 취해있는듯한 사람, 집주인 욕을 해 대는 사람… 등등.

세입자때문에 고생해 본 학교앞 렌탈 집주인들 가운데에는 일부러 술, 담배, 파티 안하는 무슬림 학생만 받거나 진짜 공부를 하러 온 해외유학생만 받는 경우도 있더군요. 캐네디언 대학생들, 그 중에 특히 저학년 학생들은 집안을 엉망으로 만드는 경우가 진짜 많다더군요. 모두 그런것은 아니지만 말입니다.

내부가 너무 오래되었고 적절한 레노베이션이 안 되어 있다면 그것이 집 가격에 반영이 되어 있어야 합니다. 내가 구입한 뒤에 수선을 해서 집의 가치를 상승시켜야 하니까요. 구조적으로 결함이 있는 것은 장기적으로 큰 문제가 될 수 있으니 꼭 확인이 필요합니다. 단열 상태, 누수 여부, 소음 등에 대해서도 일일이 체크해야 합니다. Fire Inspection 과 Safety 관련 사항들도 다 유효한지 확인을 해야 합니다.

법적 하자가 있는 건물들도 많습니다.

  • 마당에 따로 독채를 증축해서 렌트를 더 받을 수 있는 건물이 있었는데, 그 지역 자체가 단독 건물만 허가된 지역이라 절대 합법적인 렌트를 줄 수 없는 것.
  • 두 세대가 한 건물에 사는 Duplex는 그 지역 Zoning에 상관없이 허가받지 않고도 가능하지만 적지 않은 건물들이 내부적으로 3 세대 주택 (Triplex)로 개조해서 렌트를 놓고 있는것을 봤습니다. 우선 당장은 몰라도 나중에 언제든지 문제가 될 수 있습니다.

건물에 대해서는 부동산 거래를 전문으로 하는 변호사가 가장 잘 압니다. 확신이 서지 않을 때에는 리얼터 말만 듣지 말고 변호사에게 상의하는 것이 가장 좋습니다. 어쨌든 나중에 재판매할 때를 위해서도, 법적인 분쟁이 있을 때를 위해서도 법적인 하자가 있는 건물은 사지 않는게 좋습니다.

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