캐나다 렌탈 비즈니스 [1]

By | 2012-12-06

주택 렌탈에 관한 글을 올리자마자 적지 않은 분들이 댓글과 쪽지와 이메일을 통해 그 비즈니스에 관련된 문의를 하십니다. 하지만 저는 캐나다에 와서 실제로 렌탈 비즈니스를 시작한지 이제 1년이 조금 넘었을 뿐이라 이쪽 방면의 전문가도 아니고 특별한 노우하우가 있는 것도 아닙니다. 단지 렌탈 건물을 구매하면서 조금 다양한 경험을 했고 또 세입자들의 문제로 인해 적지 않은 고충을 겪었고 그걸 해결해 나가면서 약간의 교훈을 얻으면서 이제 조금씩 영역을 넓히려고 하는 단계에 있을 뿐입니다. 그런 제가 적는 글이 어떤 정도의 도움이 될지 의문스러움도 있지만, 다른 한편으로는 제 생각의 정리도 되고 또 다른 분들의 의견을 통해 배울 수 있는 면도 클 것으로 봐서 생각나는대로 적어보려고 합니다.

– 우선 사전에 알아둬야 할 점부터 적겠습니다.
– 생각나는 순서대로 두서없이 적어내려가는 점 이해 바랍니다.
– 본문상의 오류나 궁금한 점 있으시면 댓글로 적어주세요. 다음 글들에서 다루겠습니다.

Rental Business 의 목적과 운영 방식
왜 이 비즈니스를 하려고 묻는다면 집없는 사람들을 구제하려는 자선 사업가가 아닌 이상 누구나 당연히 ‘돈을 벌기 위해서’라고 하겠죠. 그런데 여기서 한단계 더 들어가면 어떤 식으로 돈을 벌 것인가라는 방식 측면의 질문이 생깁니다. 매달 월세를 받아 모아모아서 종국적으로 큰 돈을 만들려고? 그렇죠, 그게 가장 일반적입니다. 하지만 매달 생기는 푼돈(!)에는 큰 관심없고 나중에 그 건물의 가격이 많이 오르기를 기대하면서 그 동안 최소한으로 소유비용을 줄이기 위해 임대를 내준다는 목적을 가지는 경우도 있습니다. 요즘도 그런지 모르지만 토론토에 콘도 붐이 불었을 때, 이사람 저사람 몫돈 좀 있다는 사람들이 그것 때문에 바람 좀 나는 걸 봤습니다. 다들 투자용으로 구입해서 세를 놓고 집값 오를 때를 기다리는 것이었죠. 부동산 광풍이 불었을 때는 이것도 통하긴 했을테지만 아무튼 궁극적으로 어떤 방식으로 수익을 올리길 기대하는 것인지를 분명히 해야 합니다. 두가지 토끼를 잡긴 상당히 어려운 일입니다. 위에서 말한 콘도 경우엔 렌트를 비싸게 받아도 각종 비용이 나가는걸 따지면 결코 렌트로 돈 벌기는 힘듭니다. 물론 100% 현금을 주고 사면 얘기는 달라지겠지만요.

Residential vs. Commercial
보통 렌탈 비즈니스라고 하면 거주용 주택, 즉 Residential 건물을 사서 임대를 주는 것을 생각하지만 당연히 상가건물을 구입해서 임대를 주는 방법도 있습니다. 한국에서도 상가 건물을 분양받거나 구매해서 임대를 주신 분들이 있을겁니다. 캐나다에서도 비슷하게 생각하면 됩니다. 저는 돈이 충분히 있으면 비즈니스가 잘 되는 곳에 상가 건물을 사서 임대를 주면 참 좋겠다라는 생각을 합니다. 임대가 안 되고 비게되는 문제가 발생할 수도 있지만 그래도 일반 거주용 임대 기간이 1년인데 비해 commercial 은 5년이기 때문에 한번 임대를 주고나면 정말 한동안 돈만 받아가며 살면 되어서입니다. 거주용 주택에 세입자를 꼬셔오기 위해서는 내부 리모델링을 주인이 해야하지만 상가건물은 위치와 건물 상태만 중요할뿐 그 외에는 세입자가 리모델링을 다 합니다. 렌트를 안 (못) 낼 때에도 큰 차이가 납니다. 거주용 건물은 아무리 렌트를 안 내건, 내부에서 집안을 때려 부수건 함부러 집주인이 그 안으로 들어가거나 열쇠를 바꾸거나 쫓아내지 못합니다. 오직 정해진 규정에 따라서 Eviction을 진행할 수 있을 뿐이고 자칫 열쇠를 바꾸거나 사전 통보 없이 집 안에 들어가서 살펴본다고 했다가는 고발당합니다. 월세를 안 내는 것은 민사 사건이지만 세입자에 대한 통보와 허용 없이 집주인이 들어가면 (아무리 그게 내 건물이래도) 불법 침입이라는 형사 사건이 되어서 세임자가 신고하면 경찰이 출동할 사인이 됩니다. 하지만 상가 건물은 그런 면에서 무척 집주인의 자유도가 높습니다. 물론 정해진 규정을 따라야 하지만 거주용 주택 렌탈처럼 하염없이 시간이 가는 것도 아니고 거주용이 아니기 때문에 쫓아내는 것도 신속하게 진행되어서 바로 자물쇠를 바꿔 버릴 수 있게 됩니다. 거주용 임대에서는 세입자가 살림을 놔두고 사라져도 법적 처리가 끝날 때까진 그걸 건들 수는 없지만 상업용 임대에서는 그의 처리가 즉각 이루어집니다. 돈 많으시면 Commercial Rental Property 를 구입하세요.

렌탈 건물의 위치
자신이 거주할 집을 찾을 때도 Location! Location! Location!이 무척이나 중요한 요인이 되듯 Rental Property 경우도 마찬가지입니다. 어느 도시에 구입할지, 그 도시의 어느 지역에 구입할지 선택은 아주 다양한 변수가 됩니다. 제가 살고 있는 런던의 경우에 일반 중산층 거주용이면 다운타운의 북쪽 지역이 선호됩니다. Western 대학생 대상이면 그 학교 근처, Fanshawe 컬리 학생 대상을 생각한다면 또 그 학교 근처가 되겠죠. 일반 Blue Collar 노동자 계층, 혹은 Working Class 들을 대상으로 하는 경우에는 또 미묘한 차이가 생깁니다. 그런 사람들이 많이 찾는 곳이 다운타운에 인접한 오래된 동네의 주택들인데 이것들은 상당히 오래된 건물들이 많은 만큼 집값이 싸고 그래서 렌트도 확 낮아져 버립니다. 다운타운에 걸어서 혹은 버스로 한 두 블럭만 타고 가면 될만큼 접근성이 좋아서 저소득층에게 인기가 높은 것이죠. 이 저소득층에는 정부 보조금으로 사는 사람들, 이른바 Collector 들도 포함됩니다. 캐나다에는 주/연방 보조금 종류가 많죠. 가장 흔한 애들 우유값 말고 온타리오 주에서 흔하디 흔한게 OW (Ontario Works), ODSP (Ontario Disability Support Program) 같은 것들 입니다. 거의 평생 직없없이 benefit collecting 하는 사람들에게 Rent 를 내 주는 것에 대해서는 고려해야 할 점이 많은데 이건 나중에 거론하겠습니다.

단독주택 vs. 타운하우스 vs. 아파트
주택의 구조 방식에 따른 분류입니다. 일반 단독주택 (Detached House) 가 있습니다. 거의 독채 렌트를 주게 되겠죠. 때로는 지하를 따로 렌트로 내주기도 합니다. 캐나다에서의 콘도와 아파트의 의미는 한국과는 차이가 큽니다. 단독주택이 아닌 집합주택 (Multi-Unit Building) 에서 개인이 각 거주 영역을 소유하고 있을 때 콘도(Condominium)라고 부릅니다. 아파트는 주택 자체를 가리키기보다는 건물 크기에 상관없이 어느 건물을 한 소유주가 (또는 회사가) 보유하고 있고 그것을 여러 세대에게 임대를 줄 때 부르는 말입니다. 고층 아파트도 개발업체가 소유한 채로 임대 전용으로 쓰이면 아파트라고 부르고, 2층 건물의 윗층 아랫층을 나눠서 각각 세를 줄 때에도 아파트라고 하는 것이죠. (이들 표현은 이처럼 엄격하게 구분되는 것은 아니고 자주 혼용되어 사용되곤 합니다…) 타운하우스 (Townhouse, Semi-Detached House 라고도 불림)는 단독주택과 똑같은 구조 집들이 함께 2채씩 혹은 3채 또는 그 이상씩 붙어있는 경우를 가리킵니다. 타운하우스에서는 각자의 현관 출입구가 있고 마당이 있고 또 지하층이나 2층, 3층이 있거나 하는게 보통입니다. 이에 비해서 아파트는 건물의 출입구는 공용하고 복도, 계단 역시 공용되는게 다르죠. 이렇게 다른 구조 형식에 따라서 우선 가격이 달라집니다. 보통 단독주택 > 타운하우스 > 아파트 순으로 가격 차이가 납니다만 아파트래도 시내 한복판에 있거나 luxury 한 곳이라면 비싸지겠죠. 임대 대상을 누구로 하느냐에 따라서도 선택이 달라집니다. 유지비용도 달라집니다. 콘도, 아파트는 이른바 콘도 Fee (혹은 Maintenance Fee) 라는게 매달 부과됩니다. 오래된 콘도일 수록 수리할 부분이 많아져서 콘도 피는 더 비싸지는게 보통입니다. 콘도 피를 집주인이 부담할지, 아니면 세입자에게 내라고 할지도 중요한 부분이 됩니다. 비싼 곳에서는 3~400불을 훌쩍 넘기기도 합니다.

– to be continued –
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